Riksdagen har beslutat om ändringar i redovisningsreglerna för bostadsrättsföreningar. Syftet är att ge medlemmar och potentiella köpare en bättre och mer jämförbar information om föreningens ekonomi. Ändringarna genomförs i två steg. Detta påverkar årsredovisningarna för räkenskapsåren 2023 och 2024. Bokföringsnämnden har nu publicerat anvisningar för hur de nya reglerna ska tillämpas (BFNAR 2013:1).
Årsredovisning 2023 och framåt
Nyheterna innebär att alla föreningar ska lämna mer information i förvaltningsberättelsen samt upprätta en kassaflödesanalys.
Förvaltningsberättelse
Följande upplysningar ska framgå under allmänt om verksamheten:
- Om föreningen är eller inte är privatbostadsföretag enligt inkomstskattelagen
- Om marken innehas med äganderätt eller tomträtt och vissa tilläggsuppgifter om tomträttsavtalet
- Om föreningens fastighet har en del av i en samfällighet och vad denna i så fall förvaltar
- Om föreningen har eller inte har en aktuell underhållsplan
Flerårsöversikten ska innehålla följande nyckeltal under en period av fyra år
- Årsavgift per kvadratmeter upplåten med bostadsrätt
- Årsavgifternas andel i procent av de totala rörelseintäkterna
- Skuldsättning per kvadratmeter: Detta nyckeltal visar föreningens skuldsättningen där hänsyn även tas till byggnadens storlek. Det beräknas genom att fördela föreningens räntebärande skulder på det antal kvadratmeter yta som föreningen får intäkter från. Föreningen ska redovisa två nyckeltal, ett där både ytor för bostadsrätter och hyresrätter ingår och ett fördelat enbart på bostadsrättsyta.
- Sparande per kvadratmeter: Detta nyckeltal anger hur stort överskott föreningen skapar under ett år som kan ses som ett slags sparande i föreningen fördelat på antalet kvadratmeter som föreningen får intäkter från. får under ett visst år som kan omvandlas sparande i föreningen. Nyckeltalet utgår från resultaträkningen och innebär att föreningen utgår från årets resultat och ökar detta med bl.a. avskrivningar, kostnadsfört planerat underhåll och justerar för intäkter och kostnader som inte normalt förekommer i föreningen. I nästa steg fördelas detta belopp på antalet kvadratmeter som föreningen får intäkter från.
- Räntekänslighet: Detta nyckeltal ska visa hur mycket föreningen kan behöva höja avgifterna om räntan för föreningens räntebärande skulder ökar med 1 %. Det beräknas genom att dividera föreningens räntebärande skulder med föreningens intäkter från avgifter för bostadsrätterna.
- Energikostnad per kvadratmeter. Många föreningar redovisar nyckeltal om energikostnader sedan tidigare, det ska dock beräknas på ett enhetligt sätt vilket gör att många föreningar behöver justera beräkningen.
Om föreningen redovisar en förlust ska föreningen lämna en upplysning om vad detta innebär för föreningens möjligheter att finansiera sina framtida ekonomiska åtaganden. Med ekonomiska åtaganden menas t.ex. räntor, amorteringar, ev. tomträttsavgälder samt underhåll av föreningens byggnader. Finansiering kan t.ex. ske genom avgiftshöjningar, nya lån, minska amorteringar, ombildning av hyresrätt till bostadsrätt och insatsökningar. Förlust under ett enstaka år kräver endast en kortare upplysning.
Kassaflödesanalys
Det blir obligatoriskt att ha en kassaflödesanalys i årsredovisningen. Kassaflödesanalysen visar en bostadsrättsförenings in- och utbetalningar under året och därmed föreningens betalningsströmmar. Kassaflödet påverkas inte av avskrivningar och en förening som gör med förlust kan därför ha ett positivt kassaflöde. En sund bostadsrättsförening måste ha tillräckligt positivt kassaflöde för att kunna klara underhåll, investeringar och amorteringar. Det finns två olika metoder för att upprätta kassaflödesanalys och föreningen får välja vilken metod som ska användas.
Årsredovisning 2024 och framåt
Senast i årsredovisningen för 2024 måste en bostadsrättsförening använda huvudregelverket som är anpassat även för större företag (K 3). Detta påverkar framförallt föreningens avskrivningar och hantering av underhåll och renoveringar. I K 3 ska nämligen en byggnad delas upp i väsentliga komponenter som har olika livslängd, t.ex. stomme, tak, fönster och dörrar samt olika installationer som el, VVS och hissar. Sedan skrivs de olika komponenterna av över dess förväntade livslängd. När en komponent byts ut, t.ex. stambyte, redovisas detta som utrangering av den gamla komponenten och anskaffning av en ny komponent som sedan skrivs av. I K 2 hade stambytet istället redovisats som en kostnad med en stor förlust som följd.
